上海市静安区人民法院民事判决书
                           （2012）静民三(民)初字第510号

    原告陈某，女。
    委托代理人宋某（系原告亲属），男。
    被告张某，男。
    委托代理人张某二（系被告之子），男。
    原告陈某诉被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月7日受理后，依法由审判员邵坚烈独任审判，于2013年1月29日第一次公开开庭进行了审理。后因工作变动，主审法官变更为代理审判员胡斯怡并依法组成合议庭，于2013年4月12日第二次公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人宋某，被告张某的委托代理人张某二、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告陈某诉称，2012年6月，原告欲购房，在得知被告承租的本市威海路X号X室底楼房屋（以下简称系争房屋）有出售意向且尚未售出后，与被告商谈购买事宜。经商定，系争房屋使用权转让价款为人民币250万元（以下币种均为人民币），并约定先付定金10万元。此后，双方签订了定金合同。在此期间，被告未向原告出示房屋权属凭证、也未将被告与二楼住户关于卫生间公用权相让的协议书和两级法院对该使用现状予以维持的相关判决书出示给原告。后原告支付了40万元购房款。在支付40万元购房款当天，原告再次向被告索要房屋权属凭证的复印件，并要求被告出示涉及系争房屋法律纠纷的相关材料。被告以材料在律师处、律师出差外地为由未予出示，并告诉原告，二楼卫生间是公用的，曾产生过矛盾，但与原告没有关系，二楼卫生间公用权到时原告肯定可以讨回来的。当日，被告给了原告一份租赁凭证的复印件，被告之妻当场向原告强调，租赁凭证上写明二层大卫生间为公用部位，故此，原告也认为对二楼公用卫生间的使用权，底层住户也应该享有，于是原告就放心了。2012年8月30日，原、被告签订了《上海市公有住房承租权转让合同》。直到2012年9月6日，为办理物业征询等事宜，被告之妻不得已才将被告父亲与二楼住户所签订的协议以及两级法院的判决书复印件交给原告。原告看后大吃一惊且非常气愤。虽然租赁凭证上注明二楼卫生间公用，但协议却约定给二楼住户独用，且得到法院判决的认定和维持。此后，原告与被告交涉，被告表示可适当降低售价，但要求原告先依约继续支付首期房款中的剩余100万元，然后再商谈降价事宜。此后，双方对房价未达成一致，原告要求被告返还定金和购房款共计50万元未果。原告认为，被告故意隐瞒了系争房屋与二楼住户间曾签署协议、放弃了二楼卫生间使用权这一重大事实，以及两级法院的维持使用现状的判决书，从而导致原告签订的《定金合同》和《共有住房承租权转让合同》不是其真实意思表示，故承租权转让合同依法应为可撤销的合同，遂诉讼来院，要求：1、撤销原、被告所签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、判令被告立即偿还原告购房款50万元；4、判令被告向原告支付逾期还款期间的利息，以50万元为本金，以银行同期贷款利率为计算标准，自2012年9月29日起计算至50万元全部还清之日止。
    被告张某辩称，本案不存在重大误解，被告不存在违约行为，要求原告继续履行合同。2010年和2011年，原告在威海路651号二楼租住过两年，当时原告已经知晓二楼卫生间的使用状况为二楼住户独用。原告对被告与二楼之间诉讼的结果也全部都知道，被告给原告看过判决书，不存在隐瞒事实。原告在看房的时候，也清楚二楼卫生间是被门拦在别人房间里，不能使用，也没有去看。定金合同是原告起草、打印的，明确购买的房屋是以现有房屋使用面积为准，并注明有阁楼，原告对所有的事情都是清楚的。被告认为，系争的合同不存在可撤销的事由，请求驳回原告的全部诉讼请求。审理中，被告表示，基于合同尚未生效，同意撤销合同，亦同意返还50万元购房款，但不同意承担违约责任和同期银行贷款利息。
    经审理查明，被告承租本市威海路X号X室，独用租赁部位为底层大间（18?）、底层小间（3?）、底层大间（17?）、底层大间内酒柜一只、底层大间内壁橱一只、底层灶间壁橱一只。公用租赁部位为底层灶间、二层大卫生间。
    2012年6月，被告拟将系争房屋承租权出售，原告有意购买，双方开始协商。同年7月9日，原告（作为乙方，买房人）与被告（作为甲方，卖房人）签订《使用权房屋买卖定金合同》（以下简称定金合同），约定：甲方愿将系争房屋以现有房屋使用面积为准（含阁楼等）卖于乙方；甲方愿以房价款计250万元整卖给乙方，今后不得随行就市；乙方支付甲方定金10万元，房屋买卖后可将该款转入购房款，签订本合同后三日内将定金打入陈某三（房屋使用权人的妻子）的工商银行账号；双方还对定金合同其他事项进行了约定。该定金合同经原、被告于签订当日签名并按手印，原告亦于当日向被告支付了定金10万元。
8月20日，原告向案外人陈某三（系被告妻子）工商银行账号内转账支付40万元。次日，被告出具《收条》确认收到原告的购房预付款40万元。
    8月30日，原告（作为乙方，受让方）与被告（作为甲方，转让方）由上海品博房地产经纪有限公司居间签订《上海市公有住房承租权转让合同》（以下简称转让合同）及其补充条款。约定：甲方将其承租的坐落于静安区威海路651号租赁部位独用面积38.2的公有住房承租权转让给乙方；甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为250万元；双方签订转让合同后，乙方应于2012年9月20日前支付给甲方首期购房款150万元（含已支付定金50万元）；甲乙双方于签订转让合同后一个工作日内，直接到房屋所管辖物业公司申请办理征询单手续；待甲方取得物业公司征询单证后10日内甲乙双方共同到上海市静安区房地产交易中心办理手续；转让合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；待上海市静安区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的《准予公有住房差价交换通知书》后三日内，甲乙双方至物业处办理物业更名手续；乙方应于2013年2月10日前支付给甲方第二笔房价款100万元整，甲方收到该笔房价款后10日内将该房屋交付于乙方。双方还对系争房屋承租权转让的其他事项进行了约定。
    9月上旬至中旬，在办理物业征询单手续过程中，原、被告双方产生争议，物业征询单手续未办出。
    9月20日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方，由其儿子张某二作为代理人）签署《承诺书》，约定：原定于2012年9月20日付购房款100万元整，因双方对原合同内容尚存异议，故原告暂缓三日支付甲方房款，现改于2012年9月22日商定原合同争议问题及付房款，此三日内乙方不需对甲方承担赔偿责任，此承诺于2012年9月23日中午1点作废。
9月22日，原、被告就系争房屋承租权转让降价事宜进行了协商，终因就转让价款未能达成一致而协商无果。
9月23日，原告致函被告，表示双方签署的转让合同及定金合同皆有悖于原告的真实意思表示，违反相关法律规定，要求被告在收信后5个工作日内，将房屋承租权转让定金计50万元一次性返还至原告银行账户。同月24日，被告收到该函件。同月25日，被告委托儿子张某二致函原告，认为原告存在逾期支付房款的违约行为，要求原告按照转让合同的约定支付首期房款剩余部分100万元。此后直至同年10月底，原、被告对系争房屋承租权转让的交易是否要继续进行各执一词，遂涉诉。
    另查，2012年9月20日，原告名下工商银行南京东路第三支行账号（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转入三笔资金，截至当日账户余额为1,000,281.55元。
    又查，1996年11月，被告户与系争房屋同号二楼原住户邢恩田等签订协议书，该协议中约定，被告户在自家房屋内搭建阁楼，并在二楼楼梯走道底部开门，作为该阁楼的进出口通道使用，占用约一平方米的公用部位。为此，被告户则同意邢恩田户占用二楼共用空间部位搭建阁楼（约六平方米），并在通向二楼公用卫生间走道处安装向内开启门。同时，该协议第5条中还约定：二楼卫生间原属公用，被告户在一楼自费安装了卫生设备，邢恩田户在通向二楼公用卫生间走道处安装门后，被告户同意不再使用二楼卫生间；特殊情况除外。该协议第8条约定，协议双方任何一方如遇搬迁，应将此协议告知新住户，视同继续生效。如有异议则各自恢复至协议前公用使用部位原样；该协议第10条约定，协议双方均表示对方的搭建不影响各自的生活起居。协议签订后，被告户与同号二楼原承租户按协议履行。2001年5月，案外人冯小英与系争房屋同号二楼原承租户邢恩田签订公有住房承租权转让合同，取得二楼相应部位承租权。2011年9月，被告将案外人冯小英诉至本院，要求判令冯小英拆除通往二楼公用卫生间走道处的大门，保证被告对卫生间的正常使用权；还要求判令冯小英拆除二楼公共空间搭建的阁楼。本院对该案审理后于2011年11月18日作出判决对被告的上述请求不予支持，被告提出上诉，上海市第二中级人民法院于2012年2月15日判决维持。
    再查，2009年2月，原告与案外人冯小英签订《租赁合同》一份，约定案外人冯小英将本市威海路X号X室二层相关承租部位28平米出租给原告使用，租赁期为四个月，自2009年2月20日起至6月20日止。
    审理中，双方一致确认，系争房屋承租权的转让因物业征询手续未办出，故未经房地产交易中心审核同意，亦未取得《准予公有住房差价交换通知书》。关于物业征询手续未办出的原因，双方存在争议，原告认为，被告在订立合同的过程中隐瞒了被告户与原二楼住户之间就公共卫生间使用权所签协议以及法院的相关判决，故原告在得知上述事实后拒绝向物业管理单位书面承诺放弃对二楼公用卫生间的使用，导致物业征询单未办出；被告认为，原告以不知相关协议和判决为借口，企图降价购房，故意使物业征询手续未办出。
    以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《上海市租用居住公房凭证》、《上海市公有住房承租权转让合同》，《租赁合同》、《使用权房屋买卖定金合同》、被告于2012年7月9日、8月21日出具的2张《收条》、《协议书》、（2011）静民三(民)初字第377号民事判决书、（2012）沪二中民一(民)终字第77号民事判决书、原告于2012年9月23日致被告的函及投递结果查询信息、被告于2012年9月25日致原告的函、《承诺书》及理财金账户历史明细清单等证据为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
    本院认为，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案系争房屋承租权转让合同中明确约定合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，属于附生效条件的合同。因该合同并未经房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》，故系争房屋承租权转让合同并未生效。所谓合同的撤销，是指因意思表示不真实，通过撤销权人行使撤销权，使已经生效的合同归于消灭。系争的承租权转让合同未生效，依法不存在撤销权。故原告主张行使撤销权，撤销双方签署的《公有住房承租权转让合同》之诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。未生效的合同，不发生合同义务履行的效力，亦无违约责任可言。故原告以被告违约为由要求被告支付逾期交房违约金10万元的诉讼请求，亦于法无据，不予支持。合同未生效的情况下，对原告在转让合同成立前就基于购房的意思向被告预付的50万元购房款，被告亦在审理中表示同意返还，本院认为，符合法律规定，依法应予以准许。
    当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。根据已经查明的事实，首先，被告租赁凭证载明二层大卫生间为公用租赁部位，被告户与同号二楼原承租户之间的协议及相关法院判决情况涉及对被告承租的系争房屋之权利范围的重大限制。根据诚实信用原则，被告在承租权转让合同签订前应将上述构成权利限制的情况向原告如实告知。现被告未能提供证据证明其在订立合同前进行了告知。被告辩称原告曾租住系争房屋同号二楼，对二楼卫生间权利情况都是清楚的。本院认为，原告曾短期租住使用系争房屋同号二楼房屋、知晓系争房屋实际使用状况并不等同于原告知晓系争房屋租赁部位的权利归属情况，即便原告曾租住于系争房屋同号二楼，被告仍应秉持诚实信用原则将与订立合同有关的重要事实告知被告，故被告的相关辩解难以采信。其次，本案系争房屋承租权转让合同所附条件未成就，系因原告拒绝在物业征询中书面承诺放弃使用二楼卫生间，该原因直接与被告承租的系争房屋的权利限制情形有关。由此，本案转让合同未生效与被告未履行告知义务有直接因果关系。综上，被告在订立合同时未履行将转让标的权利限制向受让方做如实告知的义务，导致合同未生效，且在双方对已生争议协商不成、原告书面致函要求返还购房款的情况下，被告仍拒不返还原告已预付的购房款，被告在订立合同过程中存在过错。原告基于信赖，为使合同成立及履行合同，预付了购房款，并筹齐了首期房款剩余部分，最终交易未成，原告应有一定的损失。鉴于该损失数额难以确定，原告要求被告向其支付逾期归还50万元期间以银行同期贷款利率计算的利息，本院参照房屋买卖纠纷中损失计算的相关规定，对原告的该项诉请予以支持。根据原、被告双方来往函件，被告理应在2009年9月24日收到原告所发信函起的五个工作日内返还上述款项，故逾期还款利息应从2009年10月8日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第四十五条的规定，判决如下：
    一、被告张某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某人民币500,000元；
    二、被告张某应于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付逾期归还人民币500,000元的利息（按照银行同期贷款利率从2012年10月8日起计算至实际清偿之日止）；
    三、原告陈某的其余诉讼请求不予支持。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
   案件受理费人民币9,800元，由原告陈某承担1,600元，被告张某承担8,200元。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
 
 

                                             审  判  长 姚晓菁
                                             代理审判员 胡斯怡
                                            二〇一三年四月二十四日
                                             书  记  员 陆锋莉