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上海法院房屋租赁合同纠纷经典判例

发布时间:2018-6-19    已有54人查看
                                                         上海市第一中级人民法院民事判决书  
                                                                                                         案号:(2018)沪01民终4517号  
  上诉人(原审被告):上海金盛家居市场经营管理有限公司,住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。 
  法定代表人:王德斌,董事长。 
  委托诉讼代理人:付先来,公司员工。 
  被上诉人(原审原告):翁细桃,女,1963年12月14日出生,汉族,住浙江省泰顺县。 
  原审被告:上海春申汽配市场有限公司,住所地上海市闵行区银都路2988号。 
  法定代表人:王德斌,董事长。 
  委托诉讼代理人:付先来,公司员工。 
  上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)因与被上诉人翁细桃、原审被告上海春申汽配市场有限公司(以下简称春申公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初13634号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后,依法组成合议庭,审理了本案。本案现已审理终结。 
  上诉人金盛公司上诉请求:撤销一审判决第三项。事实和理由:自2017年1月1日起,上诉人对涉案房屋已经不再占有使用收益,且上诉人通过公告的形式告知被上诉人前来办理交接手续,但被上诉人未来办理交接,不能将过错归责于上诉人,被上诉人应当向实际占有人主张房屋使用费;另外,房屋使用费应按照实际面积计算,不应当包含违建大棚的面积。 
  被上诉人翁细桃辩称,不同意上诉人的上诉请求,要求驳回上诉,维持原判。 
  原审被告春申公司辩称同意上诉人意见。 
  翁细桃向一审法院起诉请求:1、判令金盛公司支付翁细桃2016年1月1日至2016年12月31日拖欠的租金人民币(币种下同)34,192元(税后);2、判令金盛公司支付违约金30,000元;3、判令金盛公司将位于闵行区XX路XX弄XX号XX室XX号商铺(以下简称涉案商铺)腾空并返还翁细桃,并支付自2017年1月1日至实际交还商铺时的占有使用费(2017年1月1日至2017年1月30日为原先合同约定的日租金标准,自2017年1月31日起,按原先合同约定日租金的1.5倍标准);4、判令春申公司对金盛公司财产强制执行后仍不能履行债务时,由春申公司承担偿还责任,即一般担保责任。 
  一审诉讼中,基于翁细桃已收回了涉案商铺,故撤回了上述诉请3中要求金盛公司腾空并返还商铺的主张,并将占用使用费明确为自2017年1月1日至2017年1月30日为原先合同约定的日租金标准计算,自2017年1月31日起至同年4月30日止,按原先合同约定日租金的1.5倍标准计算。 
  一审法院认定事实:2008年2月18日,翁细桃(出租方,签约甲方)与金盛公司(承租方,签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份,约定甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室XX号商铺出租给乙方经营,其中甲方拥有该商铺(68.8/907.04)的权利份额,乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年,自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期,乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金。合同第八条约定,除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺。未经甲方同意逾期返还商铺的,每逾期一日,乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。合同第十三条约定,甲乙双方应认真履行本合同的各自义务,有下列情形之一的,即对对方构成实质性违约,违约方应向对方支付20万元违约金,给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付对方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;乙方逾期支付商铺租金超过3个月,甲方在追索乙方违约金及损失的同时,还有权提前解除本商铺租赁合同。合同还对双方的其他权利义务作了约定。 
  上述合同签订后,翁细桃按约向金盛公司交付了商铺。但在实际履行合同过程中,自2016年1月1日起,金盛公司未再向翁细桃支付租金。翁细桃经多次催讨未果,遂成讼。 
  2016年6月15日,金盛公司、春申公司向各承租户出具《支付欠租承诺担保书》,载明:鉴于上海金盛家具市场经营管理有限公司与金盛家居20、21、22、23、24、25、26、27(除31、32号已收回除外)28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41等每栋中XX号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期,金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金,若2016年12月31日未付清应付租金,春申公司(包括以金盛家居在建二期工程)以公司全部资产予以一般保证担保,且担保人未经被欠租业主同意,不得转让任何担保义务,另外,若春申公司出现转让情形,则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束,承担本担保书项下全部法律责任。 
  2017年5月1日翁细桃自行收回涉案商铺。 
  一审法院认为,翁细桃与金盛公司双方签订的《商铺租赁合同》,系签约当事人的真实意思表示,于法不悖,应属有效,双方均应按约履行各自义务。但金盛公司在租赁涉案商铺的过程中,并未能按照约定的支付期限履行,长期拖欠租金未付,已属违约。现就2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金已至付款期限,翁细桃要求金盛公司支付租金的诉讼请求一审法院予以支持。根据合同约定,金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月,即对翁细桃构成实质性违约,应向翁细桃支付20万元违约金。给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。由于违约金兼具惩罚性和补偿性,翁细桃与金盛公司虽然在租赁合同中约定违约方应承担的违约金为200,000元,翁细桃现就低主张30,000元,一审法院根据金盛公司违约的恶意程度和给翁细桃造成的损失,酌情支持20,000元。现翁细桃与金盛公司双方约定的租期已经届满,金盛公司应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽金盛公司认为其曾张贴公告要求收回房屋,其确也曾采取停水停电的措施要求次承租人搬离,但实际金盛公司并未能及时清空房屋,也未能与翁细桃办理涉案商铺的交接手续,直至翁细桃自行于2017年5月1日收回房屋。就2017年1月1日起至2017年4月30日的期间的占用使用费,金盛公司应予以支付。关于房屋占用使用费的标准,金盛公司认为大棚被拆除故应按照产证面积计算,但金盛公司并未能向一审法院提交证据以证明违章建筑的存在及拆除时间。且租期届满后的房屋占用使用费系对翁细桃未能收回房屋而产生的出租收益损失之弥补,实际该处商铺租金已经上涨,故金盛公司的该抗辩意见一审法院不予采信。依据双方合同中约定:“除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺,未经甲方同意逾期返还商铺的,每逾期一日,乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费”,金盛公司应向翁细桃支付自2017年1月1日至同年1月30日止的占用使用费2,757.42元(34,192元/年÷12÷31×30天)及自2017年1月31日起至4月30日止的占用使用费12,959.87元(34,192元/年×1.50倍÷12÷31×1天+34,192元/年×1.50倍÷12个月×3个月),共计15,717.29元。此外,春申公司自愿为金盛公司提供担保,并出具承诺担保书,应对金盛公司的债务承担一般担保责任。故对于翁细桃要求春申公司承担一般担保责任的诉讼请求,符合法律规定,一审法院予以支持。 
  据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、第二十五条、第三十一条之规定,判决如下:一、金盛公司于判决生效之日起十日内向翁细桃支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金34,192元;二、金盛公司于判决生效之日起十日内向翁细桃支付违约金20,000元;三、金盛公司于判决生效之日起十日内向翁细桃支付房屋占用使用费15,717.29元;四、春申公司对金盛公司的上述一至三项债务承担一般担保责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,129.80元(已减半收取),由翁细桃负担509.80元,金盛公司负担620元。 
  二审中,当事人没有提交新的证据。 
  经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院予以确认。 
  本院认为,双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律的效力性禁止性规定,属合法有效,双方均应按约履行。上诉人主张其不应支付房屋使用费,因租赁合同到期后,上诉人虽曾张贴公告,但其并未及时与被上诉人办理房屋交接手续,房屋仍由上诉人管理的租户实际占有,并未将房屋返还被上诉人,故根据合同相对性原则,被上诉人主张由上诉人承担租赁合同到期后的房屋使用费并无不当。关于房屋使用费的计算,因上诉人未能提供证据证明大棚的基本情况,亦没有证据证明大棚的具体拆除时间,故被上诉人主张依据租赁合同之约定计算房屋使用费并无不当,上诉人请求扣除大棚面积无事实依据,本院不予支持。 
  综上所述,一审法院判决正确,本院予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 
  驳回上诉,维持原判。 
  二审案件受理费人民币192.93元,由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。 
  本判决为终审判决。 
   
   
 
                                                                            审  判  长  沈 强  
                                                                            审  判  员  任文风  
                                                                            审  判  员  李 兴  
                                                                           书  记  员  刘晓静  
                                                                              二○一八年五月十八日