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房屋买卖合同纠纷--上海市第一中级人民法院民事判决书

发布时间:2016-7-26    已有395人查看
案号:(2016)沪01民终7155号  
  上诉人(原审被告)周某某,XX年XX月XX日生,汉族。 
  上诉人(原审被告)黄某甲,XX年XX月XX日生,汉族。 
  上诉人(原审被告)黄某,XX年XX月XX日生,汉族。 
  法定代理人黄某甲、周某某(系黄某之父母)。 
  上述三上诉人之共同委托代理人金某,上海某某律师事务所律师。 
  被上诉人(原审原告)徐民生,XX年XX月XX日生,汉族。 
  委托代理人徐嘉莹(系徐民生之女),XX年XX月XX日生,汉族。 
  上诉人周某某、黄某甲、黄某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第35750号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人周某某、黄某甲、黄某的共同委托代理人金某,被上诉人徐民生及其委托代理人徐嘉莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 
  原审认定,2015年8月5日徐民生作为乙方,周某某、黄某甲、黄某作为甲方,双方在上海XX有限公司的居间下签署了《房地产买卖定金协议》(以下简称定金协议),定金协议上周某某代黄某甲、黄某署名。协议约定乙方以320万元(人民币,下同)的价格购买位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋(以下简称系争房屋)。协议第3.2条约定,乙方于2015年8月16日前和甲方签订《上海市房地产买卖合同》,并支付首付款145万元整……第四条约定,甲方收取定金后协议生效,在此期间,乙方不得违约,否则,乙方已付的定金不退,作为违约金。第五条,甲方愿意将本协议第二条所述房产通过居间方按本协议第三条的购买条件出卖给乙方,在此期间约定,甲方不得违约,否则,应当向乙方双倍返还定金,作为违约金等等。徐民生于2015年8月5日支付周某某定金10万元。2015年8月10日,徐民生去交易中心查询系争房屋权属情况,发现系争房屋上存在上海市浦东新区法院的司法查封,2015年8月16日周某某、黄某甲、黄某跟徐民生协商,希望能延迟双方网签买卖合同的时间,徐民生不同意,双方报警后,周某某、黄某甲、黄某出具承诺书一份,承诺购房定金10万元于2015年8月17日中午12点前在XX路XX号退还给购买人徐民生。8月17日,周某某、黄某甲、黄某提出退还定金,但要求拿回定金协议,徐民生同意拿回定金,退还承诺书,但是不同意把定金协议给与周某某、黄某甲、黄某,要求周某某、黄某甲、黄某退一赔一,最终双方没有达成一致意见。周某某、黄某甲、黄某于9月17日通过转账的方式返还徐民生102,000元。 
  另查,黄某甲、黄某对于周某某的代其在定金协议上签字的行为予以追认。 
  原审审理中,徐民生请求法院判令:1、要求周某某、黄某甲、黄某赔偿徐民生违约金98,000元;2、本案的诉讼费由周某某、黄某甲、黄某负担。周某某、黄某甲、黄某则不同意徐民生的上述诉讼请求。 
  原审认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据房地产定金协议的约定,2015年8月16日前徐民生与周某某、黄某甲、黄某签署上海市房地产买卖合同,对此,双方的理解均是前往上海市房地产交易中心签署网上打印版本的上海市房地产买卖合同。但当时系争房屋因周某某、黄某甲、黄某的原因尚在司法查封中,无法打印网上版本的上海市房地产买卖合同。周某某、黄某甲、黄某希望徐民生能延迟签署房地产买卖合同的时间,但是徐民生没有同意。故导致上海市房地产买卖合同不能按时签署的责任在于周某某、黄某甲、黄某。周某某、黄某甲、黄某认为系争房屋在9月2日解封,其短信徐民生问他是否还要房屋,当时徐民生就确定不要房屋了,周某某、黄某甲、黄某认为此时距离8月16日的间隔很短,不能就此轻易认为周某某、黄某甲、黄某构成了根本性违约,依据不足,法院不予采纳。8月16日,徐民生报警后,周某某、黄某甲、黄某出具承诺书,承诺购房定金10万元于2015年8月17日中午12点前在XX路XX号退还给购买人徐民生。周某某、黄某甲、黄某对承诺书理解为双方不再履行定金合同,周某某、黄某甲、黄某返还定金,徐民生不再追究周某某、黄某甲、黄某责任。但徐民生认为承诺书的意思仅是约定了退还定金时间,双方就赔偿事宜并未达成一致意见。就承诺书载明的词义本身理解为,双方约定了购房定金的退还时间和地点,周某某、黄某甲、黄某的主张缺乏事实和法律依据。周某某、黄某甲、黄某在2015年9月17日通过转账方式返还了徐民生102,000元,现徐民生要求依照相关约定,要求周某某、黄某甲、黄某承担双倍返还定金的责任,支付周某某、黄某甲、黄某定金罚金98,000元,符合合同约定,法院予以支持。 
  原审法院审理后于二○一六年二月三日作出判决:周某某、黄某甲、黄某应于判决生效之日起十日内向徐民生赔偿定金罚金98,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,250元,减半收取计1,125元,由周某某、黄某甲、黄某负担。 
  原审判决后,周某某、黄某甲、黄某不服,向本院提起上诉称:一、原审认定事实错误。1、上诉人早已告知被上诉人系争房屋被查封的事实,同时,上诉人也在积极解除查封,并于2015年9月2日完成了解封,被上诉人也于2015年9月13日表示可以继续履行合同,上述事实表明上诉人一直在积极履行合同,是被上诉人一直拒绝签订合同。即便上诉人迟延几天签订合同也不能认定构成根本违约。2、系争房屋被查封不是上诉人的违约行为,即使系争房屋被查封也不影响双方继续签订房屋买卖合同。二、原审法院适用法律错误。1、即便上诉人隐瞒了房屋被查封的事实,也是构成欺诈,被上诉人应当请求法院撤销双方定金合同,而不是解除合同。2、双方已在警方的调解下达成一致意见,由上诉人出具承诺书,承诺退还定金,协议解除。根据法律规定,承诺书的法律性质属于当事人在协商一致的情况下解除定金协议。因此,定金协议已经因上诉人退还定金给被上诉人而解除,被上诉人主张定金处罚没有依据。综上,上诉人要求撤销原审判决,改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。 
  被上诉人徐民生辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求,维持原判。 
  经审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。 
  本院认为,本案二审的争议焦点在于被上诉人是否有权要求上诉人承担定金赔偿责任。根据在案证据以及当事人的庭审陈述,上诉人与被上诉人未能按时签订房屋买卖合同的责任在于上诉人,而上诉人在双方就延期签订合同协商未果的情况下,向被上诉人出具的承诺书,则表明上诉人认可双方定金协议不再履行并承诺向被上诉人返还已收取的定金。况且,根据双方定金协议的约定,上诉人不得违约,否则应当承担定金赔偿责任。故而,原审认定双方定金协议解除的责任在于上诉人一方,并无不当,本院予以认同。双方定金协议既因上诉人的过错而解除,则被上诉人理应有权要求上诉人根据定金罚则承担赔偿责任。鉴于上诉人已经返还被上诉人102,000元,故原审判决上诉人向被上诉人支付定金罚金98,000元,于法不悖,本院予以维持。上诉人虽主张承诺书应理解为双方不再履行定金协议,上诉人返还定金,被上诉人不再追究上诉人的赔偿责任,但是根据承诺书载明的内容,并不能得出被上诉人放弃追究上诉人赔偿责任的结论,故本院对于上诉人的上述主张不予采纳。综上所述,原审法院根据本案查明的事实所作的判决并无不当。上诉人的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 
  驳回上诉,维持原判。 
  二审案件受理费人民币2,250元,由上诉人周某某、黄某甲、黄某负担。 
  本判决为终审判决。 
   
   
 
   审  判  长  毛 焱  
   代理审判员  娄 永  
   代理审判员  蒋庆琨  
   二○一六年七月八日  
   书  记  员  胡 哲