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房屋租赁纠纷--上海市闵行区人民法院民事判决书

发布时间:2015-12-22    已有581人查看

                                案号:(2015)闵民五(民)初字第643号
      原告陈美琴。
      委托代理人王某,上海某律师事务所律师。
      委托代理人魏某,上海某律师事务所律师。
      被告上海世贸好安居购物中心有限公司。
      被告上海世贸家具(集团)有限公司。
      原告陈美琴与被告上海世贸好安居购物中心有限公司(以下简称世贸好安居公司)、被告上海世贸家具(集团)有限公司(以下简称世贸集团公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年3月10日立案受理。先适用简易程序审理,后因无法向被告世贸好安居公司、被告世贸集团公司直接或邮寄送达诉讼文书,依法组成合议庭适用普通程序于2015年8月5日公开开庭审理了本案。原告陈美琴的委托代理人王某到庭参加诉讼,被告世贸好安居公司、被告世贸集团公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
      原告陈美琴诉称,2010年12月28日,原告与被告世贸好安居公司签订了《商铺租赁合同》,约定被告世贸好安居公司将其拥有租赁使用权的商铺租给原告,商铺位于世贸好安居公司第一层第1158-A号商铺。租期为20年,自2011年3月1日起至2031年2月28日止,租赁期限内总价款为人民币(以下币种相同)587,900元。同日,原告与被告世贸好安居公司之间签订《补充协议一:商铺返租协议》,约定原告将前述1158-A号商铺返租给被告世贸好安居公司,返租期内,被告世贸好安居公司以原告受让标的商铺租金总额的一定比例资金作为原告的返租回报,具体返租计划为第一年6%、第二年7%、第三年8%、第四年9%、第五年10%、第六年11%。被告世贸好安居公司每年两次分别于5月1日至5月30日前第一次,12月1日至12月30日前第二次将支付给原告的返租回报汇入原告指定银行账户,其中每次转账金额为当年返租回报总额的50%。签署合同签订后,原告依约刷卡支付了租金587,900元,被告世贸好安居公司出具收据。合同签订后,被告世贸好安居公司未按期向原告支付返租租金。原告认为,被告世贸好安居公司将商铺出租给原告,并一次性收取原告20年租金,又从原告处返租该商铺,每半年一次向原告支付租金。被告世贸好安居的做法显然是借租赁和返租的名义,非法筹集资金,符合《合同法》中以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形,且被告世贸好安居公司对此承担过错,应当赔偿原告损失。同时,被告世贸集团公司是前述房屋的实际使用人,并也向原告支付过与前述《补充协议一:商铺返租协议》约定的标准一致的部分租金给原告,因此应当认为也是《商铺租赁合同》、《补充协议一:商铺返租协议》的实际履行主体,应当与被告世贸好安居公司承担共同还款责任。故原告诉至法院要求:1、判令原告与被告世贸好安居公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议一:商铺返租协议》均无效;2、判令被告世贸好安居公司立即返还原告租金587,900元;3、判令被告世贸好安居公司赔偿原告损失50,000元整(暂计);4、判令被告世贸好安居公司对签署第二、第三项诉请承担连带还款义务。原告补称,诉讼中原告于2015年6月2日收到一笔款项金额为29,395元,备注为返租费,但其认为支付方主体不详,故不同意在诉请中扣除。另原告明确第三项诉请系原告为诉讼而产生的交通费、误工损失费等。
原告陈美琴为此提交以下证据材料,用于证明其上述诉请:
    1、2010年12月28日原告与被告世贸好安居签订的商铺租赁合同一份,证明原告与被告世贸好安居公司之间的权利义务关系,合同约定由原告承租被告世贸好安居公司提供的房屋。
    2、2010年12月28日原告与被告世贸好安居公司签订的商铺返租协议一份,证明原告将系争房屋返租给被告世贸好安居公司,由被告世贸好安居公司支付相应的返租租金。
    3、2010年12月28日被告世贸好安居公司出具给原告的收据一份、信用卡签购单一份、2015年6月2日的付款凭证一份,证明2014年12月15日世贸集团公司支付给原告的返租款26,455.50元,原告称其已经收到的返租款金额合计117,580元,包括上述世贸集团公司所支付的返租款26,455.50元,但原告认为其余的支付主体原告不清楚。另2015年6月2日被告世贸集团公司支付给原告29,395元的返租费。
被告世贸好安居公司、被告世贸集团公司未作答辩,亦未向本院提供证据材料。
      鉴于被告世贸好安居公司、被告世贸集团公司未到庭应诉,本院对原告陈美琴的陈述及提供的证据,进行核对,经审理查明,确认原告所述事实属实。
      本院认为,原告与被告世贸好安居公司之间所签订的商铺租赁合同及商铺返租协议均系双方当事人真实意思表示,合同依法成立,并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定,合同当属有效,对双方当事人均具有合同约束力。虽然原告认为上述合同的内容是以租赁和返租的名义非法筹集资金,并认为该行为是以合法形式掩盖非法目的,构成合同无效。但是本院认为结合上述租赁合同及返租协议的内容以及上述租赁合同实际履行的情况来看,仅凭上述合同本院无法认定系争租赁合同及返租协议符合该项合同无效的情形,原告与被告世贸好安居公司采取这样的租赁再返租的经营模式并不违反任何法律、行政法规中的效力性的强制性规定,故系争租赁合同及返租协议依法有效,原告与被告世贸好安居公司均应按照上述合同的约定全面履行各自的合同义务。虽然在上述合同履行过程中,原告确实从被告世贸好安居公司及被告世贸集团公司处收取了相应的款项,但是被告世贸好安居公司并未能按照返租协议的约定支付返租款,而经查实系争租赁商铺已经更换了租赁主体,并且更换了租赁业态,原告与被告世贸好安居公司开展租赁合同及返租合同所依赖的租赁实体已经不复存在,原告完全有权解除上述租赁合同及返租协议。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。但在合同履行过程中,被告世贸好安居公司及世贸集团公司已经合计支付给原告款项为146,975元,上述返租款理应与原告所支付的租赁费用进行扣除。虽然被告世贸集团公司在上述合同履行过程中支付了部分费用给原告,但原告认为其是系争房屋的实际使用人,并且是系争合同的实际履行主体,但是对于这些诉称原告并未提供相应的证据加以证明,仅从公司股权结构中存在同一股东并不能成为被告世贸集团公司承担连带责任的法律依据,故本院对原告主张被告世贸集团公司承担连带责任的诉请不予支持。故被告世贸好安居公司理应返还给原告租金为440,925元。至于原告主张的损失50,000元的诉请,原告对此诉请并未提供相应的证据加以证明,故本院对此诉请亦不予支持。
      被告世贸好安居公司、被告世贸集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,系其放弃相应的诉讼权利,因此产生的法律后果由其自行承担。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下:
      一、被告上海世贸好安居购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈美琴租金以440,925元计;
      二、驳回原告陈美琴其他诉讼请求。
      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
      案件受理费10,154元,由被告上海世贸好安居购物中心有限公司负担(于本判决生效后十日内向原告直接支付)。
      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 
   审  判  长  刘  锋 
   人民陪审员  邓红霞 
   代理审判员  张  莉 
   二〇一五年八月十日 
   书  记  员  谭静贤