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房产买卖户口保证金案例--上海市闵行区人民法院民事判决书

发布时间:2015-12-21    已有895人查看

                                   案号:(2015)闵民五(民)初字第960号 
  原告(反诉被告)吴宇晖。
  原告(反诉被告)吴某某(曾用名朱某某)。
  法定代理人吴宇晖(系原告吴某某之母)。
  委托代理人汤某,上海市某律师事务所律师。
  委托代理人徐某,上海某律师事务所律师。
  被告(反诉原告)葛云峰。
  被告(反诉原告)王婞。
  被告(反诉原告)葛某某。
  法定代理人葛云峰、王婞(系葛某某之父母)。
  三被告共同委托代理人葛海金(被告葛云峰之父),住上海市。
  原告吴宇晖、吴某某与被告葛云峰、王婞、葛某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年4月7日立案受理,依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,于2015年4月29日公开开庭进行了审理。庭审中,三被告提出反诉,本院受理后与本诉合并审理。两原告共同委托代理人汤某、徐某,三被告共同代理人葛海金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告吴宇晖、吴某某诉称,原、被告于2012年10月10日签订《上海市房地产买卖合同》,原告向被告转让上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。合同补充条款(一)第二条约定,甲方(原告)在房屋交接前,应将房屋内的户口迁出,如果未能及时迁出,则同意支付15万元(人民币,下同)保证金,时间限定于被告拿到上述房屋产权证的90天内甲方迁出户口,被告退还保证金;反之,原告逾期超过该期限仍未迁出户口,原告应向被告支付已收款的每日万分之五的违约金,按逾期的实际天数计算;被告看到原告购买新房的预售合同,逾期未迁出户口这段时间,被告不追究原告的违约责任。之后,原、被告办理了产权过户和房屋交接手续,被告将房款中的15万元作为保证金扣留。原告于2012年11月10日与案外人上海乐都置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》,并及时电话通知了被告,被告表示基于对原告的信任而不需要过目该预售合同。2014年3月9日、12月8日、12月31日,被告葛云峰之父葛海金三次将保证金105,000元通过银行转账方式支付给了原告。然而剩余45,000元保证金至今未还。2015年1月,被告发函表示拒绝退还剩余保证金。现要求三被告退还保证金45,000元。
  被告葛云峰、王婞、葛某某辩称,按买卖合同的补充条款约定,原告应于被告取得涉案房屋产权证后的90天内迁出户口,若90天内未迁出的,除非原告告知被告购买了新房并且签订了能办理产证的买卖合同,则不承担违约责任,否则原告应按每日万分之五承担违约金。在房屋交接后,原、被告未再接触。2014年3月1日,原告吴宇晖直接打电话给被告的代理人葛海金,要求葛海金垫付钱款以便其办理所购新房的产证。葛海金先后三次将105,000元支付给了原告。直至2014年3月9日,被告才知道原告购买了期房。由于原告未能在约定期限内迁移户口,现不同意原告的诉讼请求。
  由于原告在与案外人签某某于期房的预售合同后未履行及时告知被告、也未与被告书面确认的义务,因此,按照房屋买卖合同补充条款的约定,应当承担违约责任。被告于2012年12月10日取得涉案房屋产权证,从取得产权证的90天的次日起即2013年3月9日,原告应当按已收房款115万元的每日万分之五承担违约金,计算至2014年3月8日,违约金共计209,875元。现提起反诉,要求原告支付逾期迁移户口违约金209,875元。
  庭审中,被告表示,通过代理人葛海金分三次支付给原告的105,000元系退还的户口保证金。对于剩余尚未退还的保证金45,000元,可直接抵扣逾期迁移户口违约金。
  针对三被告的反诉,两原告辩称,被告的反诉违背基本法律常识,且曲解合同的补充条款。首先原告在签订预售合同后即及时告知了被告。退而言之,即使原告未能及时告知,按合同补充条款约定,原告可以在任何时间告知被告。现不同意被告的反诉请求。
  经审理查明,2012年10月1日,原告吴宇晖(甲方)、被告葛云峰、王婞(乙方)以及居间方上海好年华房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖居间合同》,约定,甲方向乙方转让涉案房屋,成交价183万元。在此合同的第十七条“其他事项”中约定,双方签订《上海市房地产买卖合同》时,合同价确定为130万元;如甲方户口没有及时迁出,甲方同意付保证金15万元,直至户口迁出;因甲方户口问题造成买卖不成交,不算甲方违约。
  2012年10月7日,经上海好年华房地产经纪有限公司居间,原告吴宇晖、吴某某作为出售方(合同甲方)与被告葛云峰、王婞、葛某某作为买受方(合同乙方)签订编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》,约定房屋转让价为130万元;甲方于2012年10月31日前腾空房屋并通知乙方验收交接;双方确认于2012年11月10日前共同办理过户手续。合同补充条款(一)第二条约定:甲方在该房屋交接前,应将房屋内的所有户口迁出,(如果甲方户口未能及时迁出,甲方同意付保证金15万元整给乙方,时间限制至乙方拿到产证后90天内甲方将所有户口迁出,乙方把保证金15万元给甲方;反之甲方逾期超过该约定的时间仍未迁出户口,甲方应向乙方支付已收款的日万分之五的违约金,按实际逾期天数计算,乙方看到甲方购买新房的预售合同,逾期未迁出户口这段期间,乙方不追究甲方的违约责任)乙方应去该房屋的辖区公安派出所查验。
  2012年12月10日,闵行区房地产登记处核准了原、被告关于涉案房屋产权过户的申请,并向被告葛云峰、王婞、葛某某发放了产权证。
  被告于2012年10月6日向原告支付购房定金2万元,于10月10日支付房款37万元,于11月30日支付房款56万元、53万元。另被告以公积金贷款形式支付房款20万元。
  由于原告吴宇晖、吴某某户口登记于涉案房屋内,故被告将剩余房款15万元作为原告迁移户口保证金予以扣留。
  2012年11月30日,原告吴宇晖作为买受人(合同乙方)与案外人上海乐都置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》,原告向该公司购买本市松江区乐都西路XXXX弄《万科华亭苑》XX号X层XXX室房屋。合同约定,该公司于2013年10月31日前交付房屋,承诺于2014年4月30日前办理房地产初始登记,取得新建商品房房地产权证(大产证);该公司在办理了房地产初始登记手续,取得大产证后30日内,双方签署《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件;在签署《房屋交接书》之日起30天内,双方向松江区房地产交易中心办理过户申请手续。
  2014年3月9日,被告葛云峰之父葛海金通过银行转账方式代被告向原告吴宇晖退还保证金5万元。
  2014年5月20日,原告吴宇晖取得了本市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房地产权证。
  2014年7月31日,原告吴宇晖、吴某某户口迁离涉案房屋,迁入松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋。
  2014年12月8日、12月31日,被告葛云峰之父葛海金通过银行转账方式代被告向原告吴宇晖退还户口保证金4万元、1.5万元。
  2015年1月16日,被告葛云峰、代理人葛海金向原告吴宇晖、吴某某发出《户口押金违约书面函》,表示,乙方(被告)于2012年12月10日领取了涉案房屋产权证,与甲方(原告)约定90天内甲方未迁出户口及未看到甲方购买新房办产证的预售合同,因此从2013年3月9日起甲方违约,应向乙方赔偿168万元的日万分之五的违约金,至2014年3月8日止;乙方在2014年3月9日看到甲方购买新房的预售合同,支付户口押金5万元。乙方给甲方办理产证,甲方在2014年8月迁出(户口),未迁出户口的这段时间,乙方不追究甲方的违约责任。
  2015年1月23日,吴宇晖通过居间方向被告转交《催款函》,表示甲方的户口已迁出,户口保证金15万元中,乙方已分别退还5万元、4万元、1.5万元,余款4.5万元未退还,故要求被告退款。居间方向被告转交该函件时,被告代理人葛海金拒绝收取该《催款函》。
  现原告以诉称理由诉至本院。被告则提起反诉。
  上述事实,由原告提供的原、被告签订的《房屋买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、被告支付房款凭证、本市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室的预售合同及房地产权证、户口簿、被告发给原告的《户口押金违约书面函》、原告发给被告的催款函,被告提供的涉案房屋的房地产权证、退还户口保证金105,000元的三笔银行转账凭证、原告与案外人签订的关于本市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室的预售合同,以及双方当事人陈述所证实。
  本案的争议焦点是,原告吴宇晖、吴某某未能按期迁移户口是否可以免责。
  本院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,合法有效。在双方签订的房屋买卖合同之补充条款(一)第二条的包含四层含义:1、原告应当在向被告交付涉案房屋前将房屋内的户口迁出。这是关于户口迁出期限的约定。2、如果原告未在上述期限内迁出,则支付被告保证金15万元,也就是被告扣留房屋尾款中的15万元作为原告迁移户口的保证金。这是关于原告迁移户口的保证条款。3、如果原告在被告取得涉案房屋产权证的90天内迁出户口,则被告退还15万保证金。如果逾期迁出,则每逾期一天按已付款的万分之五计算违约金。这是关于原告逾期迁移户口之违约责任的约定。4、被告看到原告购买新房的预售合同,则逾期未迁出户口的期间,被告不追究原告的逾期迁移户口的违约责任。这是关于原告逾期迁移户口的免责条款。该免责条款适用的前提是:首先,原告在被告取得涉案房屋产权证后的90天内未能迁出户口;其次,在原告逾期未办理迁移户口后,被告看到了原告购买新房的预售合同。至于原告何时给被告出示预售合同或被告何时看到原告的预售合同,双方未作约定,结合双方签订的《房屋买卖居间合同》第十七条“如甲方户口没有及时迁出,甲方同意支付保证金15万元给乙方,直至户口迁出”的约定,可理解为只要原告将涉案房屋出售给被告后,及时购买新房并签署购房合同,且被告知晓原告已购新房并看到原告的预售合同的情况下,即免除原告逾期迁移户口的违约责任,被告应在原告之户口迁出后退还15万元保证金。
  被告葛云峰、王婞、葛某某于2012年12月10日取得涉案房屋的产权登记,原告吴宇晖、吴明泽未能在此后的90日内迁出户口,确已构成违约。然,原告吴宇晖为购置新房于2012年11月30日与案外人签订了商品房预售合同,按被告所述其于2014年3月看到原告与案外人签订的商品房预售合同,则应当免除原告逾期迁移户口的违约责任。且被告也于2014年3月、12月分三次退还了原告的保证金105,000元,原告于2014年7月将户口迁出涉案房屋。被告尚余45,000元保证金未退还原告,现原告要求被告退还剩余保证金45,000元,于法有据,本院予以支持。同理,被告反诉要求原告按已付款的每日万分之五偿付逾期迁移户口之违约金的请求,本院不予支持。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:
  一、被告(反诉原告)葛云峰、王婞、葛某某于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)吴宇晖、吴某某保证金人民币45,000元;
  二、驳回被告(反诉原告)葛云峰、王婞、葛某某的反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费人民币925元,减半收取计462.50元,由被告(反诉原告)葛云峰、王婞、葛某某负担。
  反诉案件受理费减半收取计人民币2,224.06元,由被告(反诉原告)葛云峰、王婞、葛某某负担。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 
   审  判  员  邹巧弟 
   二〇一五年六月二十四日 
   书  记  员  张  辰