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房屋租赁纠纷--上海市闵行区人民法院民事判决书

发布时间:2015-12-17    已有365人查看

                                案号:(2015)闵民五(民)初字第93号 
  原告徐秉权。
  原告孙娅。
  两原告共同委托代理人吴某,上海市某某律师事务所律师。
  两原告共同委托代理人江某,上海市某某律师事务所律师。
  被告江小波。
  委托代理人江小丽(系被告妹妹)。
  原告徐秉权、孙娅与被告江小波房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月4日立案受理后,依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,于2015年1月27日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人江某,被告委托代理人江小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称,两原告系上海市闵行区疏影路XXX号房屋的权利人。2014年4月18日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,被告向原告承租上述房屋,租期为2014年4月17日至2014年7月16日,月租金9,000元(人民币,下同)。原告考虑到被告的困难,故在合同的补充条款第4条中约定三个月的租金可以延迟至7月15日之前支付,如付不清即可终止合同。同时合同注明押金和租金均未支付。合同另约定,除原告同意续租外,被告应在租期届满后一日内返还房屋,未经原告同意逾期返还房屋的,每逾期一日,被告应按4.58元/平方米支付使用费。然而,被告时至今日仍未支付三个月的租金。原告于2014年9月7日收回房屋。现要求:1、被告支付2014年4月17日至7月16日期间的租金27,000元;2、被告支付自2014年7月16日起的逾期付款违约金(每天按日租金的5%计算半年计2,700元);3、被告支付自2014年7月17日起至2014年9月6日期间的房屋占有使用费34,725.60元;4、被告支付2014年7月至9月5日期间的物业管理费695.07元、电费55.58元、水费45元。
  被告辩称,2014年4月17日,原、被告签订了租赁合同。合同补充条款中写明租期延期5年。被告在2014年4月向原告支付了13万元的租金及押金。然在2014年9月6日上午,原告带人至上述房屋,将包括5把智能门锁、16台电脑、2台空调、大理石办公台面、办公桌椅、档案柜在内的被告之财物全部搬离,砸坏了店面。被告在2014年4月之后共向原告支付了12.1万元租金,没有结欠原告租金。2014年9月前的水电费均已付清。同意支付物业管理费,但不同意原告其余请求。
  经审理查明,原告徐秉权、孙娅系上海市闵行区疏影路XXX号房屋的权利人,房屋建筑面积145.81平方米。
  2014年4月18日,两原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方),双方签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定,甲方于2014年4月17日前向乙方交付房屋,租赁期自2014年4月17日至2014年7月16日;租赁期满,甲方有权收回房屋,乙方应如期返还;月租金为9,000元,逾期支付的,每逾期一日,乙方需按日租金的5%支付违约金;甲方交付房屋时,乙方应向甲方支付租赁保证金27,000元;使用房屋期间所发生的水、电、煤气、物业管理费等费用由乙方承担;除甲方同意外,乙方应在本合同租期届满后一日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按4.58元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。合同补充条款约定:合同租期为三个月,月租金9,000元;租期内,物业费、水费、电费等费用由乙方承担,如不按时缴纳,作违约处理,终止合同,甲方可随时进入商铺,无需支付乙方任何补偿;由于考虑乙方有困难,这三个月的租金可以到7月15日之前付清,如付不清,即可终止合同,乙方立即搬离商铺,不准破坏房屋内的装修(押金、租金都未支付);由于此合同只有三个月(租期),故任何注册手续暂时不办理,等签三年合同后才办理(只要准时付款,可以再续租两年);正式合同的价格为,前10个月的每月租金9,000元,第11个月开始每月租金9,500元,第22个月开始每月租金为1万元,直至五年结束。合同对其他事项亦作了约定。
  被告承租上述房屋后,未向原告支付租金及押金。
  2014年9月6日,原告收回了上述房屋。
  现原告以诉称理由诉至本院。
  另查,2012年7月,两原告作为出租方,与江小丽签订《上海市房屋租赁合同》,由江小丽承租涉案房屋,租期为2012年8月3日至2013年8月2日,月租金9,000元。2013年8月7日,两原告向本院提起诉讼,要求江小丽返还房屋,支付自2013年5月3日至8月2日的租金27,000元,支付自2013年8月3日起至实际返还房屋之日,按4.12元/平方米/日的标准计算的房屋使用费等。本院审理后,于2013年11月6日作出(2013)闵民五(民)初字第1651号民事判决书,判决要求江小丽于判决生效之日起六十日内搬离上述房屋,将房屋返还原告;于判决生效之日起十日内支付原告租金18,000元,支付原告自2013年8月3日起至实际返还房屋之日为止,按600元/日计算的房屋使用费等。
  庭审中,被告代理人江小丽表示,其在2014年4月开始向原告支付了包括押金在内共计13万元(包括2014年4月11日支付27,000元、4月14日支付5万元、4月15日支付35,000元、3月24日支付9,000元,以及2012年7月2日支付的一笔押金9,000元)。在2014年9月6日,原告强行清场,搬走了被告财物并破坏了房屋的装修。原告表示,江小丽支付的钱款系原告与江小丽之间的其他经济纠纷,与本案无关。2014年9月6日,原告按合同约定确实进行对房屋进行了清场,但在房屋内的财产非原告方搬离。
  上述事实,由原告提供的涉案房屋产权证、上海市房屋租赁合同,被告提供的转帐凭证、照片,以及双方当事人陈述所证实。
  本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法有效。在合同的正文中明确约定了租期自2014年4月17日至7月16日,补充条款中又确认租期为三个月,虽然在补充条款中有第11个月起的租金以及第22个月起的租金标准的内容,但这是以双方续租合同为前提,但原、被告并未在本合同期限届满后续约,故双方的租期并未延续至五年。
  在合同补充条款约定租金可以到2014年7月15日前付清,本合同的租金及押金并未收取。该合同签署于2014年4月18日,而被告委托代理人江小丽在庭审中所称的付款均发生于该日期之前,因此,江小丽所称的付款与本案无关。
  基于被告未能按合同约定支付租金,在未与原告续租的情况下未及时返还房屋,也未支付房屋使用费,现原告主张租金27,000元,以及按合同约定每天4.58元/平方米的使用费标准计算的房屋使用费,于法有据,本院予以支持。鉴于合同约定在合同期限届满后一天内返还房屋,即被告应于2014年7月17日前返还。但被告未能按时返还房屋,故应自2014年7月18日起计算房屋使用费,直至2014年9月6日,房屋使用费共计145.81平方米*4.58元/日*51天=34,058.30元。
  关于原告主张物业管理费,被告同意支付,本院予以准许。原告主张的水费、电费,因未能提供相关证据,且被告未予确认,故本院不予支持。合同中对于逾期支付租金的违约责任作了明确约定,即每逾期支付一日,按日租金的5%支付违约金(9,000元/30天*5%=15元),现原告主张自2014年7月16日起的半年逾期付款违约金,即15元*180天=2,700元,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定,判决如下:
  一、被告江小波于本判决生效之日起十日内支付原告徐秉权、孙娅自2014年4月17日至2014年7月16日期间的租金人民币27,000元;
  二、被告江小波于本判决生效之日起十日内支付原告徐秉权、孙娅自2014年7月18日起至2014年9月6日为止的房屋使用费人民币34,058.30元;
  三、被告江小波于本判决生效之日起十日内支付原告徐秉权、孙娅物业管理费人民币695.07元;
  四、被告江小波于本判决生效之日起十日内支付原告徐秉权、孙娅逾期支付租金的违约金人民币2,700元;
  五、驳回原告徐秉权、孙娅要求被告江小波支付电费人民币55.58元、水费人民币45元的诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费人民币1,438.03元,减半收取计719.01元,由两原告负担14.38元,被告负担704.63元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 
   审  判  员  邹巧弟 
   二〇一五年三月十七日 
   书  记  员  张  辰