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房产被查封,居间合同案件--上海市浦东新区人民法院民事判决书

发布时间:2015-12-3    已有572人查看

                                                案号:(2015)浦民一(民)初字第30534号 

        原告上海XX房地产顾问有限公司,住所地上海市XX区XX路XX号XX幢XX室,实际经营地上海市XX区XX路XX号XX国际大厦X楼。
        法定代表人施XX,董事长。
        委托代理人周XX,女,上海XX房地产顾问有限公司工作。
        委托代理人邹X,男,上海XX房地产顾问有限公司工作。
        被告刘XX,女,19XX年X月X日生,汉族,住上海市XX区XX路XX弄XX号XX室。
        委托代理人陈XX(系被告刘XX丈夫),住上海市XX区XX路XX弄XX号XX室。
        原告上海XX房地产顾问有限公司(以下至判决主文前简称XX公司)诉被告刘XX居间合同纠纷一案,本院于2015年8月13日立案受理后,依法适用简易程序,于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人周XX、被告刘XX及其委托代理人陈XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        原告XX公司诉称,2014年4月13日,原、被告(买方)及案外人张XX(卖方)就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》。同日,原、被告签订了《佣金确认书》,被告确认本次交易应当支付佣金人民币(以下币种同)76,800元。上述《房地产买卖协议》已经具备了房屋买卖合同的主要内容,原告居间行为已完成。现因被告拒付佣金,故诉至法院,请求判令被告支付原告佣金(居间费)76,800元。
        被告刘XX辩称,不同意向原告支付居间费。原告所称《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》确均系被告所签,然而当时原告称房屋虽被查封,但可以在7日内解封。等到7日后被告打算继续交定金时,却被告知房屋未解封。此时被告还是想买房的,但直至快到签正式买卖合同时,房屋仍未解封,被告认为风险太大,且该房屋中当时还有租客,优先购买权的问题也未能及时解决,被告便不想买了。后被告与案外人张XX已通过诉讼解除合同。被告认为,原告将被查封的房屋推荐给被告是违法行为,致使合同无法履行,且直至被告收到本案传票,原告从未向被告索要过居间费,故不同意原告的诉讼请求。
        经审理查明,2014年4月13日,原、被告及案外人张XX就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订了《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》,约定房屋总价款4,820,000元,定于2014年6月20日前签订房地产买卖合同等,还约定卖方应于7日内处理租客优先购买权问题。同日,原、被告签订了《佣金确认书》,被告确认应支付原告佣金76,800元(含被告确认代卖方支付的佣金28,600元),支付日期为签订合同当日支付30,000元,过户当日支付48,800元。后被告以涉案房屋未解决查封及优先购买权等问题为由将案外人张XX诉至法院,要求解除合同、双倍返还定金等,即(2014)浦民一(民)初字第26410号房屋买卖合同纠纷一案。张XX在该案中辩称涉案房屋查封及优先购买权问题均已解决。根据该案已生效民事判决书认定,原告与案外人张XX签订的《房地产买卖协议》予以解除,但双方未能履行合同的原因是缺少沟通,主要靠中介转述对方意见,故双方未能履行合同不能归责于任何一方,故由定金收取方返还定金。
        审理中,关于涉案房屋的查封问题,原告表示,签署《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》当日,卖方在原告的见证下口头承诺于签订正式买卖合同之前解除查封。原告之所以没有让卖方就解封事宜出具书面承诺,是因为原告知道此事比较重要。如果未能及时解封,肯定无法签订正式买卖合同,则原告拿到的佣金应该是30,000元,后被告与案外人未实际履行合同,是买卖双方的原因造成的,与原告无关,故坚持要求被告支付佣金76,800元。原告还表示,其从案外人张XX口中得知涉案房屋于2014年5月被解封,但至今没有看到书面材料。
       以上事实,有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖协议》、《佣金确认书》、(2014)浦民一(民)初字第26410号民事判决书及本案的庭审笔录等在案佐证。  
     本院认为,本案原、被告及案外人签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖协议》系真实意思表示,该约定对当事人具有法律约束力。签订上述协议时,被告已得知涉案房屋存在被查封等问题,并仍然决定购买涉案房屋,原告已经促成买卖合同成立。被告作为完全民事行为能力人,在购买涉案房屋过程中,未能尽到自己的审慎注意义务,尽量降低可能的风险,应承担相应法律后果。但在本次交易过程中,原告作为专业的房产交易经纪人,明知房屋查封及优先购买权问题对合同能否履行影响重大,却未在上述协议中指导买卖双方对优先购买权违约条款做出详细约定,对查封问题则是只字未提,故其提供的居间服务存在明显瑕疵,居间费应予减少。结合居间服务自身的特性及买卖协议未继续履行、原告未提供后续服务的实际情况,本院酌定居间费为5,000元。据此,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条、第四百二十七条的规定,判决如下:  
     被告刘XX应于本判决生效之日起十日内向原告上海XX房地产顾问有限公司支付居间费5,000元。  
      负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 案件受理费1,720元,减半收取计860元,由原告上海XX房地产顾问有限公司负担804元,被告刘XX负担56元。  
     如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。    

 
                                                   代理审判员  刘  明 
                                                   二〇一五年十一月十日 
                                                    书  记  员  韩春琴