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租赁合同纠纷——上海市徐汇区人民法院民事判决书

发布时间:2014-9-22    已有1141人查看
 (2014)徐民四(民)初字第1041号 

  原告(反诉被告)谭发轩。
  委托代理人金霜。
  委托代理人周梅。
  被告(反诉原告)孙菊芳。
  委托代理人周晓阳。
  原告谭发轩诉被告孙菊芳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年4月1日立案受理后,被告孙菊芳于2014年4月11日提起反诉。本案依法适用简易程序,于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人金霜、被告(反诉原告)的委托代理人周晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告谭发轩诉称,原、被告于2012年2月26日签订《租赁合同》,约定由被告向原告出租位于徐汇区某村某号甲室房屋(以下简称系争房屋),租期1年,自2012年2月28日至2013年2月27日,租金人民币(以下币种同)3,000元/月,押一付三,2012年2月29日被告收取原告押金3,000元。2013年2月28日一年租期到期后,原告与被告签订《补充协议》,原告续租房屋,每月房租为3,200元,押一付二,押金3,000元不变,续租期限为一年,即2013年2月28日至2014年2月27日止。2014年2月28日合同到期后,原告要求终止合同,并已提前一个月电话通知被告,且房租租金及水、电、煤气费已于2014年2月28日付清。2014年2月28日被告要求原告先退房交钥匙,然后才肯退还押金,原告信以为真,于是交房交钥匙后,被告以原告在洗衣服时洗衣机发生过漏水为由拒绝退还押金。原告认为被告不履行合同,故意侵犯租房人权益。故诉至本院,要求:1、判令被告返还租房押金3,000元;2、判令被告支付违约金3,000元。3、本案诉讼费由被告承担。
  被告孙菊芳辩称,不同意原告的诉讼请求。被告是受害者,原告是过错方,因为原告使用洗衣机漏水长期浸泡,致使被告出租给原告的东边房间一半地板已经严重损坏。2013年11月下旬,由于原告的严重过失和过错,发生了严重的漏水事件。原告在使用洗衣机洗衣过程中,排水管未放进下水道内,造成大量水不断外溢,致使系争房屋的东边房间地板以及楼下邻居的墙壁、天花板严重损坏、书橱及书、床上用品等全部湿透。楼下邻居打电话给被告,被告立即到达系争房屋,要求原告不能再洗衣服,但是原告不以为然,继续洗衣向外排水。被告对楼下邻居的损失感到愧疚,当场支付300元作为床上用品的赔偿。被告认为由于原告的过错导致系争房屋房间地板出现木质疏松、油漆脱落、霉变、拱裂等现象,严重影响地板使用寿命。原告的过错还殃及楼下邻居,导致楼下邻居乙室财产损失。原告违反合同约定的“租赁期为2013年2月28日至2014年2月27日止”,原告擅自于2014年2月28日交房,已构成违约,应支付违约金。故被告提起反诉,要求:1、判令反诉被告向反诉原告给付修复或更换实木地板的费用5,000元;2、判令反诉被告向反诉原告支付楼下邻居乙室房屋的财产损失3,000元;3、判令反诉被告向反诉原告支付住房逾期违约金3,000元;4、判令反诉被告结清水、电、煤气及有线电视费用。5、判令本案诉讼费由反诉被告承担。
  反诉被告谭发轩辩称,反诉原告孙菊芳所述不是事实,反诉被告是正常使用洗衣机洗衣服,发生漏水的原因是下水管与洗衣机连接部位有破损开裂,发现阳台漏水后,反诉被告立即采取制止漏水的措施,并不再洗衣服。反诉原告到场后,没有提出解决方案,也没有提出修理洗衣机。漏的水没有越过阳台与房间的门槛,也没有蔓延到房间内,至于地板是否脱落、开裂不清楚,并且地板已经使用了很多年,就算是已经开裂与漏水也没有直接关系。洗衣服的水的确漏到楼下邻居家,但邻居没有哭诉。阳台漏水不是第一次,反诉被告反映给反诉原告,但反诉原告没有及时修理,漏水与房屋结构有关,不是反诉被告的原因。作为房东的反诉原告没有尽到维修责任。反诉被告与反诉原告电话约定于2014年2月28日退房,归还钥匙,扣除水电费后归还剩余押金。但反诉原告未按约履行。故不同意反诉原告的诉请。
  经审理查明,原、被告于2012年2月26日签订《租赁合同》,约定被告将上海市徐汇区某村某号甲室房屋出租给原告使用,租赁期1年,自2012年2月28日起至2013年2月27日止。月租金3,000元,首期付3个月,另付3000元押金以后按每3个月计算一次,提前7天支付下次房租,押金不变,被告在收到原告租金(包括押金),必须开具收据予原告;租赁期满后,原告迁空、清点、交还房屋及设施,并付清所应付费用后,经被告确认后应立即将押金无息返还给原告;原告在租赁内,实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、保安、有线电视费费用由原告承担;被告提供淋浴器1台、空调2台、彩电2台;冰箱1台、洗衣机1台。原、被告双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金人民币大写(空白)。若被告违约,除退还给原告押金外,还须支付给原告上述金额违约金,反之若原告违约,则被告有权不退还押金。2012年2月29日,原告向被告支付押金3,000元和首期租金。租期届满前,原、被告于2013年2月24日签订《补充协议》,约定在原合同的基础上,房租调整为每月3,200元,租赁期为一年(2013年2月28日至2014年2月27日)。付款方式改为付二押一。押金仍旧是原合同中的3,000元。
  2013年11月下旬,原告在使用洗衣机洗衣服过程中漏水,水漏到楼下邻居乙室。
  2014年2月28日,被告收回了系争房屋。
  原告谭发轩为证明漏水是因为洗衣机本身出水管破裂原因造成的,原告更换过出水管,费用为40元,而并非原告使用不当,提供了原告同住人金某、周某的微信聊天记录打印件以及微信聊天记录中电器维修人员名片图片的打印件,被告对上述证据真实性和关联性均有异议,认为出水管没有坏过,也没有修过。本院认为,原告提供的上述证据难以充分证明洗衣机出水管维修过的事实,故本院对该证据不予采信。
  反诉原告孙菊芳为证明因反诉被告谭发轩过错没有将洗衣机出水管插入下水道排水导致漏水造成损失,提供了史某出具的证明、地板遭水泡前后的照片打印件6张、洗衣机出水管进下水道照片1张、楼下邻居乙室房屋受损照片14张。反诉被告则对证明、照片的真实性不予认可,认为是出水管自身开裂导致的漏水,否认因其过错导致漏水。本院认为,反诉原告提供的证明以及照片与其主张的因反诉被告过错导致地板损坏、楼下邻居房间受损的事实缺乏必要的关联性,难以证实系反诉被告使用不当造成的损坏,反诉被告搬离时的房屋现状亦未保存或固定,故本院对反诉原告提供的该组照片及其待证事实均不予采信。
  审理过程中,反诉原告经核实后明确第四项诉请,要求判令反诉被告向反诉原告支付水费、电费、煤气费及有线电视费用共计260.58元,并提交水费、电费、煤气费及有线电视费的发票等证据予以证明,被告对上述证据真实性、关联性均无异议,本院予以确认。
  以上事实,有租赁合同、补充协议、收条、发票以及庭审笔录等证据佐证,本院予以确认。
  本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同,系当事人真实意思表示,合法有效,双方应恪守履行。合同约定“原告迁空、清点、交还房屋及设施并付清所应付费用后,经被告确认后应立即将押金无息返还给原告”,被告于2014年2月28日已收回系争房屋,被告抗辩原告漏水导致其损失及未结清水、电、煤气费、有线电视费的意见,也已作为反诉请求提出,故返还押金的条件均已成就,被告应返还原告押金3,000元。关于原告要求被告支付违约金3,000元的主张,由于本案起诉前原告并未结清水费、电费、煤气费以及有线电视费,退还押金的条件尚不成就,故被告不退还押金行为不构成违约,原告要求被告支付违约金的请求,本院不予支持。
  反诉原告诉称在承租期间由于反诉被告自身过错,使用洗衣机过程中未将出水管放入下水道,造成大量水外溢,导致系争房屋以及楼下邻居乙室房屋损失。反诉被告对漏水的事实予以确认,但认为漏水原因并非反诉被告使用不当,而是洗衣机自身的出水管破裂导致。反诉原告与反诉被告对漏水原因各执一词。本院认为反诉原告对其主张应承担举证责任,反诉原告未能提供充分证据证实系争房屋地板损坏的事实与反诉被告行为之间的因果关系,故本院对反诉原告主张的事实不予采信。反诉被告在庭审中自认是在使用洗衣机过程中导致漏水,本院认为不论漏水原因如何,漏水确实是在反诉被告使用洗衣机过程中发生的,而漏水必然导致反诉原告地板一定的损坏,且从漏水结果看反诉被告在使用洗衣机过程中亦未完全尽到谨慎注意的义务,故应当就此承担相应的赔偿责任。至于赔偿数额,由本院酌定为1,500元。关于反诉原告要求支付乙室财产损失费3,000元的诉请,由于反诉原告并未充分举证证明该损失系其已经发生的实际损失,且亦非系争房屋的损失,故本院对此不予支持。关于反诉原告认为反诉被告延迟一天退房构成违约,要求支付逾期违约金3,000元的请求,本院认为从目前证据看,反诉被告确实延迟一天退房,反诉被告也并无充分证据证明其延迟一天退房具有合理的依据,故根据合同约定,反诉被告构成违约,反诉被告庭审中认为违约金3,000元过高,要求调整,本院对此予以确认,根据违约程度及反诉原告损失情况,本院酌定违约金为100元。依据合同约定,反诉被告应承担使用系争房屋期间的水、电、煤气费及有线电视费,反诉原告主张未结清水费、电费、煤气费以及有线电视费共计260.58元,反诉被告对此无异议,本院予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
  一、被告孙菊芳于本判决生效之日起十日内返还原告谭发轩租赁押金人民币3,000元;
  二、驳回原告谭发轩的其余诉讼请求;
  三、反诉被告谭发轩于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告孙菊芳地板损失人民币1,500元;
  四、反诉被告谭发轩于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙菊芳逾期交房违约金人民币100元;
  五、反诉被告谭发轩于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙菊芳水费、电费、煤气费、有线电视费共计人民币260.58元;
  六、驳回反诉原告孙菊芳的其余诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费人民币50元,减半收取计人民币25元,由被告孙菊芳负担;反诉受理费人民币37.5元,由反诉原告孙菊芳负担人民币12.5元,反诉被告谭发轩负担人民币25元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。   

 
  审  判  员 杨   锋 
  二〇一四年五月十四日 
  书  记  员 邸素琴